Síndico

O síndico, que pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não, é o representante da massa condominial, em juízo ou fora dele. Tanto nas repartições públicas, sejam elas federais, estaduais, municipais, autarquias, tribunais, etc, como também no comércio, bancos ou onde mais seja necessário, é ele quem responde pelo condomínio.

Tipos de Síndicos

São 04 os possíveis tipos de síndicos:

1. Síndico pessoa física condômino:

É aquele co-proprietário que exerce a função, devidamente eleito em Assembléia Geral de Condôminos;

2. Síndico pessoa física não condômino:

Pessoa física, estranha ao condomínio, que exerce a função, devidamente habilitado em Assembléia Geral. A este exemplo, poderemos citar os inquilinos;

3. Pessoa jurídica condômino:

Empresa, que por ser co-proprietária, exerce a função de síndico, devidamente habilitada em Assembléia de Condôminos. Ex: A incorporadora ou a construtora responsável pela obra, que ainda possui algumas unidades no condomínio, por isso é considerada como condômino;

4. Pessoa Jurídica não condômino:

São as administradoras de condomínios que, contratadas pelo condomínio, podem acumular a função de administradores e síndico.

Atribuições

De acordo com a lei, compete com síndico:

A) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa do interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas pela lei ou pela convenção;

B) Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

C) Praticar os atos que lhe atribuem as leis, a convenção e o regimento interno;

D) Impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno;

E) Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da

Assembléia;

F) Prestar contas à assembléia dos condôminos;

G) Manter guardada, durante um prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda documentação relativa ao condomínio. [Alínea acrescentada a este artigo pela Lei nº 60434, de 15.7.1977]. Prevê a Lei que as funções administrativas do síndico podem ser delegadas a pessoas de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

Destituição do Síndico

Apesar do mandato ter tempo determinado, devidamente estabelecido em Assembléia Geral ou por termo convencional, o síndico pode ser destituído, independentemente de falha ou omissão, desde que seja por voto de maioria de um quorum mínimo de 2/3 dos condôminos presentes em Assembléia Geral devidamente convocada para tal.

Outras recomendações

O síndico deve ser sempre eleito e nunca nomeado. Sempre que os interesses coletivos estiverem em jogo, é o síndico que se deve colocar na defesa de todos. Cabe ao síndico zelar pela ordem interna do condomínio, promovendo sua segurança e o bem estar dos demais moradores, cabendo a ele a aplicação de multas previstas nas normas do condomínio aos condôminos faltosos. O síndico tem o poder de admitir, punir e definir funcionários, não cabendo a ele nenhuma satisfação aos demais de atos praticados nesse sentido. Cabe ao síndico convocar a assembléia geral que irá eleger seu substituto, devendo permanecer no cargo até a posse do novo síndico. Caso o síndico queira renunciar ao cargo deve encaminhar uma carta ao Conselho ou à própria administradora do Condomínio, cabendo a esta comunicar ao Conselho e tomar as demais providências.

Modelo de carta de renúncia do síndico

“data.......

Ao Conselho (ou administradora)

Do Condomínio Edif.......

Venho através da presente, comunicar que, em caráter irrevogável, estou renunciando ao cargo de síndico do condomínio Edifício............, devendo permanecer até........(dia, mês, ano)

Solicito vossas providências no sentido de convocar uma Assembléia Geral para eleição de novo síndico, conforme preceitos da Convenção Condominial.

Agradeço a colaboração de todos pelo período que ocupei o cargo de síndico, colocando-me à disposição para todo e qualquer esclarecimento que se fizerem necessário.

Atenciosamente

O Subsíndico:

A lei do condomínio praticamente anula a existência da figura do subsíndico, dedicando apenas um parágrafo em toda sua extensão para este assunto. Diz a Lei: ”À Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de dois anos, permitida a reeleição”. Cabe então à Convenção de cada condomínio disciplinar quanto à existência e às funções dos subsíndicos, que de acordo com a própria, pode ser mais de um, não havendo em hipótese alguma, previsão de pró-labore, tampouco, qualquer tipo de vantagem de desempenho da função. Sendo assim, cabe aos próprios condôminos preverem a existência ou não de um ou mais subsíndico, aplicando a pluralidade, geralmente quando no condomínio também existem vários blocos, ficando então, cada bloco com o seu subsíndico.

No nosso entender portanto, a figura do subsíndico se faz presente quando da substituição eventual do síndico, desde que não seja de caráter permanente. No caso de renuncia ou destituição do sindico, ele também dever ser substituído. Não há como proibir, portanto, que ao subsíndico sejam dadas funções especificas, desde que com o aval do sindico, tais como: Supervisão dos funcionários, compra de materiais necessários a conservação da edificação, entre outras, salientando que, ele é sempre subordinado ao sindico, principal responsável pela administração condominial.

Outras recomendações

Poderá haver mais de um subsíndico, caso a convenção assim determine. Na omissão da Convenção, o subsíndico poderá ser locatário, morador, não morador, funcionário do condomínio (apesar de não recomendado), enfim, não há nenhuma restrição. O subsíndico, apesar de ser o substituto eventual do sindico, pode exercer funções auxiliares, desde que devidamente discriminadas. Não deve haver nenhuma remuneração ao subsíndico, nem isenção de de suas contribuições condominiais. Não caberá nunca ao subsíndico a representação legal do condomínio.